Luino, il condominio del futuro prima e dopo il Covid 19: ecco la realtà del 2021

Da più fronti, ormai da qualche tempo, si parla sempre più di amministratori di condominio manager e spesso si fa riferimento ad una nuova figura denominata building manager. Si tratta del tentativo di prefigurare nuovi scenari e nuovi modelli di gestione degli edifici in condominio che cominciano ad aprire un varco, anche culturale, al futuro. In realtà, si parla di quello che in altri Paesi è uno scontato presente. Quello italiano, infatti, è un sistema condominiale “vecchio” e non più adeguato alle esigenze degli utenti.

La realtà del Luinese è molto particolare perché presenta un parco immobiliare troppo vecchio e per troppi anni non manutentato. Il boom dei condominio si è verificato tra gli anni ’70 e ’80 e per molti anni non si sono mai eseguiti lavori di manutenzione. Perché si è operato in questo modo? Difficile da spiegare, ma di fatto è stato un grave errore. Oggi sempre più spesso i condomini si trovano a dover affrontare delle spese non volute o scelte liberamente, ma rese obbligatoria dalla mancanza di manutenzione.

Anche il clima purtroppo sta cambiando e contribuisce sempre di più ad eventi atmosferici violenti e a numerosi danni al parco immobiliare e le assicurazione, consapevoli del mutamento del clima e della scarsa manutenzione non rispondono di molti danni e/o aumentano costantemente i premi.

“Durante il periodo di pandemia, molti dei nostri condomini – commenta Daniele Di Pasqua – hanno rivalutato la loro abitazione, ovvero si sono verificati diversi sinistri casalinghi, ed hanno appreso la necessità d’intervenire con lavori importanti, come ad esempio la creazione di ascensori o servo scale ove mancanti, l’illuminazione a led automatica nella scale, le tapparelle automatiche, i portoni d’ingresso automatici e collegabili con lo smartphone e il navigatore delle auto, i portoni sezionali dei garage automatizzati e tanto altro”.

Un impianto normativo ancora molto indietro rispetto ad altre realtà internazionali, nonostante una riforma nel 2012 dopo settant’anni di assoluto immobilizzo. Una figura, quella dell’amministratore, nell’iconografia comune di fatto ancora troppo relegata alle sole funzioni contabili, un utente, il condòmino, civicamente molto indietro rispetto alla consapevolezza del proprio ruolo e all’idea del vivere serenamente in comunità. A tutto questo, poi, aggiungiamo un patrimonio edilizio vetusto, spesso insicuro, inadeguato, energivoro e assolutamente privo di elementi di welfare interno.

Insomma, uno scenario, il nostro, mostruosamente indietro rispetto ai quesi Paesi che hanno da tempo ormai non solo compreso l’importanza del condominio quale seconda cellula sociale dopo la famiglia, ma soprattutto come il condominio possa divenire incubatore di serenità ed efficienza a beneficio dell’intera collettività.

“Noi – continua Di Pasqua – siamo fortemente convinti che l’assemblea deve essere un momento di confronto e non di scontro e che non debba essere unico momento dell’anno per un confronto tra i condomini. Come studio abbiamo da sempre organizzato le feste del condominio, ad esempio dopo importanti lavori di restauro, oppure per festeggiare i 20, 30, 40, 50, 60 anni di costruzione del palazzo, abbiamo organizzato gita in barca con condomini stranieri per socializzare e comunicare ancor più facilmente. Siamo convinti che se facilita la comunicazione tra i condomini, si riesce ad evitare i conflitti, perché le persone hanno i bisogno di conoscersi”.

Ma come tutte le evoluzioni, sociali, economiche e soprattutto culturali, anche questa è destinata a prendere posto nel nostro Paese. Certo, è difficile prevederne con precisione i tempi, ma il paradigma sta cambiano ed il processo è già in corso. Si tratta, dunque, soltanto di aspettare che alcune parti di questo facciano il loro corso e di scegliere di divenirne protagonisti piuttosto che semplici spettatori.

“Durante la pandemia molti condomini sono stati solidali ed hanno dimostrato di sentirsi in famiglia; si sono aiutati e ci hanno aiutato e il clima sereno e felice è rimasto anche in questi giorni di feste, purtroppo blindate – prosegue ancora di Pasqua -. Se si comincia ad intravedere il ruolo manageriale dell’amministratore non bisogna dimenticare come un imprenditore sia a capo di un sistema azienda e come non esista manager senza azienda da dirigere, amministrare e controllare”.

Provando ad immaginare il futuro prossimo venturo di riferimento, non si può fare a meno di cominciare dagli edifici: occorre un nuovo modo di pensare nel costruire. Edifici energicamente autosufficienti e tecnologicamente avanzati sicuramente, ma il benessere non passa soltanto attraverso la tecnologia ma anche dal welfare.

“Per questo – spiega Di Pasqua -, ci siamo già attivati su Varese, Luino, Lavena Ponte Tresa e Erba, con alcuni servizi socialmente utili come la badante di condominio, il parco giochi e la ludoteca per i bambini, la libreria condominiale usata anche durante il lockdown, il giardino, dove poter leggere un buon libro alla sera o fare una grigliata, la lavanderia, il punto di pronto intervento con telemedicina, il nido per i più piccoli e la palestra di condominio per i più grandi, non potendo più utilizzare la sala per le riunioni”.

Una nuova visione di vivere in comunità, che da una parte soddisfa le esigenze dei proprietari, e dall’altra stimola e promuovere il senso civico del vivere comune, perché non si resti “soli” nonostante nel medesimo edificio ci sian qualche centinaio di abitanti.

E così, ecco come gli attori di questo processo di cambiamento cominciano a divenire numerosi: i costruttori da una parte e le norme urbanistiche dall’altra devono guardare a questo tipo di futuro. Edifici smart ma anche social, ed una nuova idea di urbanistica, votata più al privilegio del vivere in edifici e meno alle gigantesche opere incompiute.

“Nei convegni pre Covid a cui abbiamo partecipato – afferma ulteriormente Di Pasqua -, abbiamo compreso quanto questo già esista in molte realtà. Ad Alicante e con Pepe Gutierrez, il più grande amministratore di tutta la Spagna, abbiamo sperimentato assenza totale di morosità nei condomini e dei servizi ottimali: come? Gli immobili presentano delle tessere ricaricabili come quelle del cellulare che s’inseriscono dentro casa; una volta azzerato il credito non vi sono più i servizi come luce, acqua, gas, telefono, internet, pulizie etc.. Quindi il condomino prima di arrivare a zero, ricarica la tessera. Questa idea responsabilizza anche i condomini e rende il condominio felice. Tutto questo è facilmente realizzabile anche da noi, basta cambiare la mentalità; già nella vicina Lugano ci sono soluzioni simili”.

Qualcuno potrebbe pensare da subito al relativo aumento di tutte le spese condominiali in ragione di così tanti servizi comuni, ma in realtà non è così. L’autosufficienza energetica degli edifici e il meno ricorso al welfare esterno, difatti, consentirebbe un elevatissimo risparmio per ogni proprietario sul rispettivo bilancio complessivo famigliare.

Ed i costi non possono non suggerirci la necessità di una generale efficienza del condominio, ricorrendo, quindi, proprio ad una nuova figura di amministratore quale manager vero e proprio, laddove per manager si intende la capacità non solo di amministrare, ma anche di gestire e controllare: adeguatezza dei fornitori, app intelligenti di pronto intervento, abbattimento dei costi, efficienza dei servizi, amministrare con obiettivi. E quindi una formazione più evoluta dell’amministratore e non limitata ai contenuti di un decreto ministeriale appena emanato e già inadeguato. Una visione della formazione non esclusivamente nozionistica, ma orientata alle capacità gestionali in linea con l’evoluzione del mercato.

Ed infine, al concorso di questo nuovo scenario, non può mancare lo stesso proprietario, gli stessi condòmini, che devono cominciare a pensare al loro condominio non come ad una gabbia di matti e fonte di inutile spesa, ma come ad una realtà in cui trovare servizi, vivere in serenità e investire i propri risparmi sapendo di poterci vivere bene.

Alcuni condomini hanno già compreso questo aspetto e infatti hanno colto al volo la grande opportunità del 110% o del 90%, consapevoli che non è gratuito, ma è un treno che difficilmente passerà una seconda volta e partiranno a giugno-luglio con le opere di riqualificazione.

“Sono sicuro – conclude Di Pasqua -, che anche la nostra bellissima città di Luino si saprà adeguare e anche i condomini stessi che ci contattano o vengono a trovare per conoscere il nostro modus operandi apprezzano che non si parli sempre e solo di numeri e di rate, ma della volontà di prendersi cura dell’immobile e della valorizzazione prima di tutto delle persone e poi del parco immobiliare. Il condominio del futuro sarà tanto più vicino quanto più ognuno farà la propria parte e se volessimo osare, potrebbe rivelarsi ancora migliore”.