Il riferimento è al regime fiscale da indicare in un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo: si può infatti scegliere tra la cedolare secca oppure la normale tassazione Irpef.
Il locatore (di norma il proprietario dell’immobile, ma ci sono altri casi, come ad esempio l’usufruttuario) dovrà dichiarare il reddito da locazione nel proprio modello redditi o 730, pagando le relative imposte. Deve pertanto valutare con attenzione quale sia il regime fiscale più conveniente. Chiariamo subito che per gli immobili non abitativi (esempio un negozio) non è consentita la cedolare secca.
La cedolare ha un’aliquota fissa del 21%: è alternativa all’Irpef (la regina delle imposte, come abbiamo visto nel precedente articolo) e alle addizionali regionali e comunali. Pagando la cedolare secca non c’è altro da versare. L’aliquota poi è fissa al 21% a prescindere dall’ammontare del totale degli affitti percepiti: a differenza dell’Irpef che invece è progressiva, con le aliquote che aumentano all’aumentare del reddito.
I canoni di locazione possono però essere tassati normalmente, con assoggettamento a Irpef e addizionali: in questo caso il reddito imponibile è dato dal 95% dei canoni pattuiti: il fisco concede una deduzione forfettaria del 5%.
Visto che la prima aliquota Irpef è il 23%, quindi superiore di due punti al 21% della ‘secca’ (senza contare poi le addizionali), si potrebbe pensare che la cedolare sia sempre conveniente. E in effetti è molto di moda, viene spesso preferita, a prescindere. Una visione così semplicistica è però sbagliata: prima di decidere bisogna sempre valutare la posizione fiscale complessiva del contribuente: presente e, per quanto possibile, anche quella futura.
Bisogna considerare che dall’importo dovuto per la cedolare non si possono detrarre le spese per eventuali detrazioni fiscali (ad esempio per spese mediche): la cedolare si paga a prescindere. Mentre l’importo dovuto per l’Irpef può essere ridotto grazie a detrazioni fiscali. Un esempio renderà più chiara la questione, il dilemma appunto.
Mario è proprietario di un appartamento che concede in locazione a Giuseppe per tutto il 2026, con un canone annuo di € 10.000. Mario è frontaliere in Svizzera (vecchio regime) e in Italia non ha altri redditi se non questo. Mario non ha nessuna spesa da portare in detrazione (no mediche, assicurazioni, ecc.) e presume di non averne nemmeno in futuro. Per lui è conveniente la cedolare secca: la tassazione annua è pari a € 2.100 (il 21% di 10.000).
Se l’affitto fosse stato tassato in modo ordinario avrebbe pagato € 2.185 di Irpef (il 23% di 9.500, ossia il canone lordo ridotto del 5%) + € 117,00 di regionale e, in certi casi, anche l’add. comunale. Già così il raffronto è tra € 2.100 in cedolare e € 2.302 con la tassazione ordinaria (2.185 + 117), evidenzia la convenienza per la prima, con un risparmio di € 202. Ma se Mario avesse delle spese da detrarre (spese mediche sue o dei familiari a carico, spese per ristrutturazioni, assicurazioni sulla vita, interessi sul mutuo prima casa, ecc.) la questione cambierebbe.
La cedolare si paga intera, sempre e comunque, senza detrarre/dedurre nulla. Mario ha spese detraibili per 500 €, oltre ad una detrazione per ristrutturazione di altri 600 €, per un totale di € 1.100 (questo importo è già la quota detraibile). Con la tassazione ordinaria il prelievo fiscale si riduce a € 1.202 (€ 2.302 – 1.100): con la cedolare avrebbe pagato comunque € 2.100.
Come si vede, quello che sembrava meno vantaggioso si è invece rivelato più vantaggioso. Certo bisogna essere in grado di poter prevedere l’andamento futuro delle spese detraibili o deducibili: a meno, come nel caso delle ristrutturazioni, di disporre già di un orizzonte fiscale più definito. La questione cambierebbe ancora se Mario possedesse un altro reddito (ad esempio lavoro dipendente o pensione). Le casistiche sono tante. Scopo dell’articolo non è certo esaminarle tutte, ma mettere l’accento su una questione tutt’altro che scontata.
Si può passare da cedolare a tassazione ordinaria? Quando? Ci sono altre differenze tra i due regimi? Le risposte nel prossimo articolo.
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