EMERGENZA CORONAVIRUS (ATTIVITÀ APERTE E CONSEGNE A DOMICILIO ) Segnalaci la tua attività Guarda tutte le attività
Luino | 20 Maggio 2020

Fase 2, l’amministratore di condominio riparte: intervista allo Studio Amministrazioni Di Pasqua di Luino

In una situazione in mutamento, arriva il puntuale aggiornamento sulle questioni condominiali dal noto studio luinese e del dottor Daniele Di Pasqua (Aiac Varese)

Tempo medio di lettura: 8 minuti

Le disposizioni contenute negli ultimi decreti del presidente Giuseppe Conte hanno inciso (e, si spera, incideranno) in maniera consistente sullo stile di vita e le abitudini di tutti gli italiani.

Nuove regole di comportamento che, come è naturale che sia, hanno delle ripercussioni anche in ambito condominiale, tanto per i singoli condòmini che per l’amministratore e lo svolgimento della sua attività.

A distanza di circa di un mese quando eravamo ancora durante la Fase 1 siamo tornati presso lo Studio Amministrazioni Di Pasqua di Luino, noto per la particolare attenzione verso le persone e la cura delle abitazioni, per i approfondire vari scenari della fase 2.

Ecco l’intervista e le domande che ci hanno aiutato a comprendere meglio la situazione di emergenza in cui stiamo vivendo.

Dottor Di Pasqua in questi giorni di lenta e graduale riapertura nella FASE 2, come si sta comportando il mondo del condominio? 

Come noto a tutti e come già ricordato in passato, gli ultimi decreti emanati dal Presidente del Consiglio vanno a incidere anche sull’agire dell’amministratore di condominio nello svolgimento della sua professione. L’articolo 20 dell’ultimo decreto prevede il rinnovo dell’emergenza sanitaria a partire dal 31 luglio 2020 per ulteriori 6 mesi e quindi per tutto l’anno, pertanto volendo sintetizzare, le principali regole (protocollo sanitario) che alle quali anche l’amministratore si dovrà attenere in questa fase sono due: l’obbligo informativo, con la predisposizione di una nota informativa con le norme di comportamento, da far visionare o rendere visibile all’ingresso. Inoltre, sarà affisso all’ingresso dello studio di un avviso contenente le modalità di pulizia igienica dello studio (frequenza, prodotti, ecc.).

In secondo luogo le norme comportamentali per l’accesso dei terzi estranei, nel quale è necessario:
– consentire l’accesso solo su appuntamento se si tratta di una situazione di assoluta emergenza che non sia possibile affrontare per posta elettronica , e/o telefono, messaggio, e/o video conferenza;
– accogliere i terzi, assicurandosi che all’ingresso vestano correttamente mascherina e guanti, e che leggano le note informative affisse.
– invitare gli accompagnatori non interessati direttamente a restare fuori dallo studio;
– invitare i terzi a utilizzare l’apposito distributore di igienizzante posto all’ingresso (anche se provvisti di guanti in quanto possibili vettori di infezione);
– evitare la presenza di più di due persone estranee contemporaneamente nello studio;
– vietare l’uso dei servizi igienici ai terzi estranei;
– mantenersi sempre ad almeno un metro di distanza dagli estranei;
– vietare l’ingresso a chi negli ultimi 14 giorni abbia avuto contati con soggetti risultanti al Covid-19;
– divieto di assembramento, e quindi di riunioni di qualunque genere e specie in locali non idonei (poco areati, difficili da igienizzare, etc.). Le Faq del Governo hanno confermato che le assemblee di condominio rientrano nel divieto di assembramento e quindi restano vietate.

L’orientamento nazionale è stato quello di posticipare la data dell’assemblea, mettendosi così in una situazione di tutela, non solo della salute, ma anche nell’ottica di portare avanti le incombenze del condominio.

Verranno introdotti nuovi servizi nella Fase 2?

Noi, come studio, siamo da sempre convinti che bisogna considerare il cambiamento come un qualcosa di positivo. Il Covid-19 è da vedere anche come un’opportunità di crescita e bisogna cambiare il modo di rapportarsi e di pensare. Ascolto imprenditori contenti del tele lavoro e che continueranno anche in futuro con queste modalità.

Basta pensare che le grandi aziende con lo smart work non avranno più necessità di grandi spazi per far lavorare i loro dipendenti e avranno vantaggi anche nei costi di gestione. In questa fase anche da noi sono stati attivati servizi a domicilio per il cibo, e /o incrementati i servizi di pulizia.

Oltre a questo, abbiamo introdotto tra le altre cose, anche il nuovo servizio www.rapidocaaf.it, dove è possibile scegliere dal sito di prenotare alcuni servizi e scegliere la sede più comoda. In fase di prenotazione il cliente può vedere i giorni e gli orari disponibili nella sede prescelta e i costi dei vari servizi pagando alla consegna della pratica. Confermata la prenotazione il cliente riceve mail di conferma e di promemoria con tutta la documentazione necessaria per la pratica scelta.

Mai come in questo periodo di quarantena determinata dall’emergenza Covid-19, caratterizzata, di fatto, dall’impossibilità di convocare le assemblee, un interrogativo si è riproposto in tutta la sua portata: in assenza di delibera assemblare di approvazione di spesa, è legittima la richiesta dell’amministratore rivolta ai condòmini di versare gli oneri condominiali? E, per l’effetto, stante la diffusa mancata approvazione dei consuntivi, permane intatto l’obbligo del versamento delle quote condominiali da parte del singolo condomino?

Non possono sussistere dubbi in ordine ad una risposta affermativa ad entrambi i quesiti, almeno per quanto riguarda le spese afferenti alla conservazione ed alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio.

Sul punto, la posizione della Suprema Corte è da ritenersi consolidata, in quanto da tempo si è affermato il principio per cui “l’obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio”. (Corte di Cassazione, II Sez. Civ., Sentenza n. 10621, pubblicata in data 28 aprile 2017)

Tale orientamento, di recente, è stato integralmente ribadito da autorevole giurisprudenza di merito (Trib. Roma, V Sez Civ., Sentenza n. 3632 del 19 febbraio 2020; Trib. di Frosinone, Sentenza n.81 del 28 gennaio 2020) e dunque, così come l’attività dell’amministratore, sia pure da remoto ed in regime di smart working, non è mai stata sospesa, allo stesso modo permane intatto l’obbligo dei condòmini di contribuire, con il regolare versamento delle quote loro richieste, alla conservazione delle parti comuni dell’edificio.

Ciò in quanto le obbligazioni condominiali hanno natura di obbligazioni reali o “propter rem”, cioè sono indissolubilmente legate al rapporto con l’immobile e non alla persona fisica del suo proprietario, ed, in quanto tali, sono preesistenti a qualsiasi delibera di approvazione di spesa: in altre e più semplici parole, il condomino –in virtù della sua natura di (com)proprietario di una quota del bene comune – deve per ciò stesso contribuire alle spese necessarie alla conservazione dello stesso.

Stiamo ascoltando delle proposte molto importanti anche nel settore edilizio, come detrazioni eco bonus, per i condomini pari al 110 %: in che modo riguarderanno il mondo del condominio e rilanceranno i lavori di ristrutturazione?

Poniamo particolare attenzione alla cura degli stabili e alla manutenzione di tipo pro attivo, ovvero d’accordo con i condomini, si cerca d’intervenire anche prima dell’eventuale guasto. Un esempio su tutti sono delle tipologie di ascensori molto costosi e sofisticati con dei sensori che permettono, ancora prima del fermo macchina d’inviare la segnalazione al tecnico per la sostituzione del pezzo azzerando il rischio del disservizio o mal funzionamento e riducendo anche i costi delle Rc.

Sono strumenti però molto costosi e, purtroppo non ancora accessibili a tutti. Gli interventi economici come le detrazioni del 50% o 65% o 75%, esistono da qualche anno e stanno funzionando. Nel 2020 è stato introdotto anche il bonus facciate del 90% con certi limiti. Pochi condomini sono riusciti a realizzare i lavori a causa della chiusura forzata e, ora si cerca di far ripartire il motore del Paese anche con incentivi fino al 110%.

Stiamo terminando dei lavori iniziati prima del lockdown in un palazzo che pochi giorni fa ha compiuto 112 anni e speriamo, anche con la collaborazione dei condomini e delle imprese, di portare avanti qualche intervento che con i condomini è stato programmato da mesi. Dalle prime notizie iter da seguire per eco bonus del 110% sembrerebbe molto complesso per vari motivi. Il decreto è stato approvato, ma il testo non è ancora stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed in più bisogna considerare l’iter di conversione in legge e le possibili modifiche.

Serve il via libera del condominio per i lavori sulle parti comuni e al momento non possiamo fare assemblee. Parimenti, sarà necessario attendere l’avvio delle procedure dell’Agenzia delle Entrate per richiedere il visto di conformità che commercialisti dovranno rilasciare per poter procedere con la richiesta del bonus e la cessione del credito. Ma la burocrazia non si ferma qui, perché bisogna aspettare anche i decreti attuativi del Ministero dello Sviluppo Economico. I decreti attuativi del Mise sono fondamentali, perché dovranno stabilire nel dettaglio le procedure necessarie, i requisiti tecnici dei progetti, i limiti di spesa dei singoli interventi e i sistemi di controllo per prevenire abusi. Infine, anche se i 18 mesi previsti per fare i lavori in casa “gratis” sembrano tanti, bisogna considerare che determinati tipi di interventi non si possono fare con le condizioni meteo avverse, e quindi salterà tutto il periodo invernale: una vera e propria corsa contro il tempo.

Attendiamo gli sviluppi dei prossimi mesi e le modalità operative. In questi giorni diversi condomini ci hanno chiesto delucidazioni per eventuali infissi, e/o cappotti termici e/o pannelli solari. Guardiamo con attenzione l’evoluzione anche confrontandoci con i geometri e i termo tecnici e, siamo certi, che sarà un’occasione unica per le case degli italiani per ristrutturare e valorizzare il loro patrimonio perché nella nostra zona per troppi anni i complessi sono rimasti privi di manutenzione straordinaria e, oggi sta diventando un obbligo e, non più una scelta la realizzazione di tali opere. Le dico solo che in Italia durante l’emergenza sanitaria le parole più ricercate in rete sono state “Coronavirus” e “infiltrazioni d’acqua”.

Un mese fa ci raccontava del confronto con i colleghi e dei corsi telematici ecc come sta proseguendo durante la FASE 2 questo aspetto?

Il confronto è sempre vivo sia nell’associazione sia al di fuori e il Covid-19 è stata un’occasione unica e bellissima per studiare e approfondire temi importantissimi. Con la pandemia abbiamo capito quanto sia importante lavorare per obiettivi e sarà sempre più così anche nel mondo condominiale: siamo convinti che il futuro sia utilizzare i modelli aziendali anche nel condominio e abbiamo iniziato già da 3 anni con un processo lungo, ma in continua evoluzione.

Abbiamo riscoperto e velocizzato lo sviluppo tecnologico di strumenti che in realtà già esistevano. Queste sono cose molto positive del Coronavirus. In questi giorni si continua a discutere sulle assemblee di condominio tramite video conferenza, e secondo noi sono una grande opportunità e ci stiamo lavorando anche in questo periodo. La scuola si è attivata in tal senso, ma anche gli enti pubblici, i tribunali che utilizzano piattaforme digitali per le udienze a distanza e i periti. Durante la fase di emergenza sanitaria abbiamo avuto diversi sinistri e con i periti abbiamo portato avanti le perizie telematiche a distanza.

Venerdì scorso abbiamo avuto un meeting online con l’amministratore più evoluto e famoso del mondo, che opera ad Alicante e si chiama Pepe Gutierez e con lui, nelle prossime settimane, sperimenteremo anche le video conferenze. In Spagna la situazione è molto simile alla nostra, ma è stata posta molta attenzione alla figura dell’amministratore durante il Coronavirus, come professionista in grado di rendere più felice e meno complicata la quarantena. Nei primi giorni di maggio, poi, ho avuto un bellissimo confronto con il collega e dottore Marco Suisola, che con la sua società a Firenze gestisce oltre 350 complessi. Appena ci si potrà spostare verrà a trovarci. Il confronto quindi continua ed è molto costruttivo e collaborativo.

Ultima domanda: oltre al servizio rapidocaaf.it ci saranno altre novità?

Nel mondo condominiale devi studiare costantemente e, non devi mai sentirti arrivato perché questo è un errore, prima di tutto gestisci persone e non solo patrimoni. Per noi l’attenzione alla persona e alle sue esigenze è un valore assoluto e che deve prevalere su ogni aspetto. Dai primi di maggio abbiamo iniziato vari controlli nei complessi nel rispetto della nuova normativa antincendio che è appena entrata in vigore per verificare in quale livello rientra il condominio. In questo ultime settimane oltre al progetto Rapidocaaf, stiamo innovando il sito internet con funzioni completamente nuove e contiamo di terminare nelle prossime 3 settimane perchè è sempre necessario il rinnovamento, idem per le pagine social. Come studio continua anche il nostro impegno nel sociale con il sostegno concreto all’Associazione Culturale Liberi e Forti di Luino.

Da ultimo stiamo ultimando un libro – guida smart – che è stato realizzato grazie alla preziosa collaborazione dello studio grafico Lago nel pagliaio di Luino e alla scrittrice Giulia Reina di Ravenna. A tal proposito quanto le misure di sicurezza sanitaria lo permetteranno organizzeremo anche un evento aperto al pubblico, ma purtroppo molte cose sono state rinviate al 2021 e per motivi noti a tutti.

In tutto questo scenario dobbiamo sempre ringraziare tutti gli operatori sanitari, la Polizia Locale e i Carabinieri di Luino che stanno lavorando moltissimo per evitare e/o limitare il diffondersi di episodi di criminalità anche nel settore condominiale. Un grazie anche a tutti fornitori sempre presenti anche durante l’emergenza e ovviamente ai condomini presenti e futuro.

Per ulteriori informazioni, eventuali preventivi e sopralluoghi gratuiti chiamare il numero +39 0332 1951773, consultare i siti internet www.amministrazionidipasqua.itwww.rapidocaaf.it, o scrivere all’indirizzo mail info@amministrazionidipasqua.it.

Vuoi lasciare un commento? | 0

Lascia un commento

"Luinonotizie.it è una testata giornalistica iscritta al Registro Stampa del tribunale di Varese al n. 5/2017 in data 29/6/2017"
P.IVA: 03433740127