Nell’articolo pubblicato lo scorso 3 agosto abbiamo esaminato alcuni degli aspetti fiscali che caratterizzano queste due forme di tassazione in relazione ai contratti di locazione ad uso abitativo.
Per tassazione intendiamo le imposte dirette dovute dal locatore: cedolare secca (di norma il 21%) oppure tassazione ordinaria con IRPEF e addizionali.
Come abbiamo anticipato, ci sono però altre differenze da considerare.
La locazione è regolata da un contratto: se ha durata non superiore ai 30 giorni, come accade per le locazioni brevi (ad esempio locazioni turistiche) non vi sono adempimenti particolari. Se invece il contratto è di durata più lunga (il classico contratto 4 anni + 4) la normativa fiscale prevede l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.
La registrazione è obbligatoria a prescindere dal regime di tassazione scelto dal proprietario (cedolare o tassazione ordinaria), ma con modalità differenti:
– se il contratto è in tassazione ordinaria per la registrazione si deve pagare il 2% di imposta di registro, calcolata sul canone annuo, con un minimo di € 67,00. Inoltre è dovuta l’imposta di bollo, di norma € 32,00 (€ 16 per ogni copia in originale del contratto). Ogni anno deve poi essere pagata l’imposta di registro per il rinnovo, sempre pari al 2% (per il rinnovo non è previsto un importo minimo). Queste spese devono essere ripartite al 50% tra proprietario e inquilino.
– se invece il contratto è in cedolare secca non si deve pagare nulla per imposta di bollo e di registro. Non si deve fare nulla come rinnovo annuale ma, trascorso il quadriennio, bisogna comunicare all’Agenzia delle Entrate l’eventuale proroga: anche quest’ultimo adempimento non comporta pagamento di imposte.
Esempio: contratto di locazione con un canone mensile di € 500, canone annuale € 6.000. Il contratto occupa quattro pagine. Sono dovuti € 32 di imposta di bollo (considerando due originali), più € 120 di imposta di registro, in totale € 152, da suddividere in parti uguali fra locatore e inquilino.
ISTAT: se il contratto è in tassazione ordinaria, in fase di rinnovo, il proprietario può adeguare il canone all’inflazione, incrementandolo dell’aumento ISTAT: se invece si sceglie la cedolare secca il canone rimane fisso per tutta la durata del contratto. L’adeguamento ISTAT è una facoltà e non un obbligo, deve essere previsto nel contratto e deve essere comunicato all’inquilino.
Ogni anno si può passare da un regime all’altro: il passaggio comporta obblighi di comunicazione all’inquilino e adempimenti amministrativi da porre in essere con l’Agenzia delle Entrate.
Ricapitolando:
– con la cedolare secca non si paga nulla per registrare il contratto e non sono previsti i rinnovi annuali. Il canone rimane fisso per tutta la durata del contratto.
– con la tassazione ordinaria si paga l’imposta di bollo e di registro, ma è possibile adeguare il canone al costo della vita.
Quest’ultimo aspetto non va trascurato: in anni di bassa inflazione l’incremento può essere contenuto, ma con percentuali più elevate (come accaduto nel 2022 quando si è arrivati sino al 12%) il canone può cambiare in modo significativo.
Esempio: contratto di locazione di appartamento per € 500 mensili, € 6.000 annui. In fase di rinnovo annuale l’indice ISTAT è pari al 3%. Dal mese del rinnovo e per tutto l’anno successivo il canone mensile passa a € 515, con un incremento annuo di € 180. L’anno successivo, in fase di rinnovo, l’adeguamento ISTAT sarà applicato su € 6.216, e così via. Come si può capire, l’adeguamento annuale del canone può aumentarne l’importo e con l’effetto moltiplicatore sulla durata del contratto si può arrivare ad una bella sommetta.
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